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Obras Abandonadas

Jornais e principalmente a Internet demonstram a quantidade de Construtoras Incorporadoras que deixam de cumprir suas obrigações contratuais e não concluem as obras denominadas Condomínios em Construção - Incorporação de Imóveis segundo as regras da Lei Federal nº 4.591 de 1964.

Vários são os motivos que levam a este trágico evento. O principal é o sei mais que os outros e não preciso de nada nem ninguém! Sintetizando... falta de Gestão séria que abarque Direito Administrativo e Tributário/Fiscal, Contabilidade e Economia, Custos Analítico, Administração Empresarial e integralizar todas as essas necessidades como se uma só fosse!

Durante muitos anos, 30 de experiências, sempre estive diante de pessoas capacitadas em negócios, mas que se julgavam aptas e capazes, com conhecimentos sobre os assuntos necessários, inclusive de análise contratual, e diziam francamente que elas: "Isso eu faço!"

Durantes muitos anos, vi empresas pedirem socorro por terem sido alvo de A.I. Auto de Infração, salgados, e outras medidas administrativas sem a expedição de CND - Certidão Negativa de Débito!

Até hoje, existem Empresas renomadas no mercado que ao invés de usar sua contabilidade aceita que a RFB - Receita Federal do Brasil, arbitre mínimo de 70% para pagamento de encargos sociais para obtenção do CND! Verdadeiro absurdo!!! Mas são estes expert que dominam o mercado e geram milhões de reais em prejuízos de diversas origens!

OBRAS ABANDONADAS de Condomínio em Construção são aquelas em que iniciadas ou não, já possui projeto aprovado e com Memorial de Incorporação Registrado em Cartório para Venda/Compra de Imóvel na Planta, com as devidas parcelas quitadas antes do descumprimento por parte do Executor ou Responsável pelo Empreendimento Imobiliário!

Caracterizado o abandono, são necessárias medidas diversas para que se regularize o presente e o futuro da Edificação, seja administrativa, judicial e/ou fiscal/tributário de toda relação civil e tributária que geram a relação contratual firmada de Edificação.

Recuperação e Legalização de Obras na Planta (Lei 4591/64): Obras Abandonadas

Falando diretamente e sem rodeios!

Se a obra parou ou está em vias de, os motivos são vastos mas, a falta de aportes (dinheiro a preferência) é o astro principal da relação!

Um percentual muito pequeno é por culpa de adquirentes. Na imensa maioria das vezes, a culpa é única e exclusivamente dos Incorporadores, Donos de Obra, Aportadores (Investidores Participacionistas) e outros da ligados a Execução do Empreendimento. Uma imensurável forma de interrupção dos contratos de Compra/Venda e de Administração ou Empreitada!

Não estamos aqui a tratar de restauração de obras físicas, e sim da documentação que envolva o empreendimento!

Estamos a falar de produtos que geram imensos prejuízos a todos da relação - Empreendimento!

Quanto mais longo o empreendimento, e não apenas o tamanho, circunstância podem alterar em somas de milhões de reais em prejuízos diretos! Já passamos e muito das décadas em que os problemas eram da casa das centenas de milhares, e ainda assim, vimos muitas Empresas fecharem suas portas por operações arriscadas e somados a entrega aos despreparados para enfrentar procedimentos e processos administrativos e tributários e outros tantos a se enfrentar após lançamentos de Autos de Infração e milhares de procedimentos que nem chegaram a tal ponto, mas que resultaram em milhões em pagamentos desnecessários para cobrir encargos inexistentes! Fato!

Resumindo? É possível rever qualquer ato praticado, inclusive A.Infração. É possível também reverter decisões dentro da Norma em muitos casos! Casos já no judiciário que talvez necessitem de elementos de procedimentos administrativos que geram frutos para antecipações e ou deslinde de casos complicados e acordos mais saudáveis!

Todo este trabalho gera benefícios impagáveis, mas recompensáveis!

Estamos abertos a te ouvir!

Contato: julioalbernaz@gmail.com ou 21 9-8808-4211

"Não deixe seu sonho morrer!

Sempre há uma solução técnica e real para reviver uma satisfação e alegria interrompidas!

Procure a experiência e a inteligência técnica no assunto!"

Obras ainda em Andamento - Prazo não cumprido!

O que há em seu contrato de compra e venda de imóvel incorporado?

Muitos adquirente/compradores, aceitam por emoção as cláusulas contratuais normais e as leoninas, isto porque é bonito comprar um imóvel, além de investimento faz parte do sonho de um todo.

Apesar de inúmeras cláusulas serem dispensáveis juridicamente, por flagrante ofensa a parte compradora, não se deve ter hábito de confiar por confiar ou por ouvir falar bem. Podem até ser ótimas características as referências, mas o importante em se tratando de patrimônio futuro, conhecer as intenções dos Construtores e como anda sua planilha de custo e o andamento da obra, se possível até mais informações e Boletim de Medição para análise mais detalhada. O máximo de exatidão é ainda a melhor garantia! Mas há outros passos importantes antes de assinar um contrato de venda na planta!

Então... quando não se cumpre o prazo contratual o que deve ser feito?

Você tem os porquês para satisfação ou compreende realmente o que está acontecendo???

O conjunto a ser analisado, quando desprezado leva a prejuízos calculáveis com perdas sem medidas!

Análise do conjunto somada a solução, são 100% escanteada em troca do aperto de mão e do tapinha no ombro!

Neste universo de engendramento não há espaço para ser amador, salvo se quiser perder e perder muito dinheiro!!!

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Temos Equipes de Profissionais para Execução em todos os níveis da Relação!

Negociação, Intermediação e Cumprimento de Metas e Contratos é a nossa Especialidade!

julioalbernaz@gmail.com 

Condomínio em Construção (Lei 4591/64)

Trata a lei muito bem sobre o assunto, mas não é suficiente ela para assuntos relativos a edificação não concluída ou, ainda que concluída não devidamente legalizada!

Tratar aqui sobre o que dispõem artigos e textos sobre o assunto é muito fácil para quem possui algumas práticas no âmbito administrativo fiscal federal ou no dos municípios!

O pensamento da lei é a proteção do bem a ser edificado ou concluído! As formas sobre esta conclusão é muito bem delineada no texto, mas a garantia maior somente em outras leis para que o Registro do Imóvel se faça plenamente e satisfatoriamente, cumprindo-se todas as exigências.

Coloquei os textos em separado e falo pouco para tentar dar uma noção, ainda que módica, para sua compreensão, mas são tantas as variações que não conseguiria sequer colocar num livro.

Em 30 anos de experiência, já concluímos centenas de procedimentos diferentes. Para muitos é parecido...

História: Em 2000, fui convidado por um Escritório de Advocacia Tributária para dar atendimento a uma Construtora em Niterói que firmara contratos de construção, já com Memorial de Incorporação registrado e assim encaminhamos. Apenas preparei Custos Previdenciários sobre o bem a ser edificado. Passados dois anos a Construtora, por conta de outros empreendimentos de risco, fechou suas portas, a empresa Sucessora nos convidou para análise da construção ainda em andamento que havia preparado o Relatório, concluímos o serviço com a promessa de dar continuidade ao processo de Legalização do Imóvel para Registro competente. Ocorreu que esta empresa também fazia outros investimentos, e assim, não teve sucesso com seu novo negócio, deteriorando o negócio em andamento ao qual havia se responsabilizado pela conclusão. Conclusão? Quando concluída a obra, com muitos trancos e barrancos, fomos convidados pela então Síndica que queria informações sobre legalizar a obra, mas esta estava alinhada com uma profissional de advocacia que queriam apenas informações para dar andamento sem pagar nossos honorários! Ora... o pulo do gato se vende, não se dá. Toda informação normal foi dada, mas como disse antes, cada caso é um caso! Não existe casos idênticos, similares talvez! Conclusão 2? Meteram os pés pelas mãos e aventuraram-se em processos até hoje existente sem sucesso por infrutífero que é sua natureza! Ah! Haviam outros interesses sim! Mas foi por isso que fui convidado novamente, para muitos anos depois... resolver o problema em apenas 2 meses!!! Antes... em reunião interna, fiquei satisfeito em ser defendido por um Advogado realmente digno de ser chamado Advogado que inquiriu a então responsável pelo condomínio por querer informação sem paga de honorários! Isso foi realmente edificante e o sucesso da empreitada se dera por motivação extra! Cada caso é um caso! Lembrem-se bem disso, mas surpresas boas e ruins fazem parte de qualquer negócio!

Incorporação de Imóveis e Imóveis Incorporados!

No sentido da lei... Incorporação de Imóveis trata-se da possibilidade legal de se vender uma fração ou quinhão do que ainda não existe, mas que na verdade existe o solo, como "garantia" de propriedade.

No sentido legal, imóvel incorporado é a Planta Edilícia moldada a um Estatuto aprovado e registrado em Cartório do Registro de Imóveis!

Bem sintético! Compreendeu? Se não, pode perguntar!