Legalização de Obra - Parte II - ENQUADRAMENTO DE OBRA DE CONSTRUÇÃO CIVIL PESSOA FÍSICA

Observando a Lei nº 8.212/91:

• Art. 33.  À Secretaria da Receita Federal do Brasil compete planejar, executar, acompanhar e avaliar as atividades relativas à tributação, à fiscalização, à arrecadação, à cobrança e ao recolhimento das contribuições sociais previstas no parágrafo único do art. 11 desta Lei, das contribuições incidentes a título de substituição e das devidas a outras entidades e fundos. (Redação dada pela Lei nº 11.941, de 2009).

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•         § 4^o  Na falta de prova regular e formalizada pelo sujeito passivo, o montante dos salários pagos pela execução de obra de construção civil pode ser obtido mediante cálculo da mão de obra empregada, proporcional à área construída, de acordo com critérios estabelecidos pela Secretaria da Receita Federal do Brasil, cabendo ao proprietário, dono da obra, condômino da unidade imobiliária ou empresa corresponsável o ônus da prova em contrário. (Redação dada pela Lei nº 11.941, de 2009).

Lembra-se que comentei anteriormente sobre Custo Previdenciário? Este é um dos princípios importantes para entender o que é uma Obra de Construção Civil, seja que tamanho ou grau de dificuldade possua!

Muitos "profissionais", inclusive alguns advogados, incorrem em erros na literalidade da Lei e por desconhecer seus preciosos caminhos. Em certos casos o péssimo ou simples desleixado enquadramento errado leva a obra a prejuízos que podem chegar a 40%, pois a partir daí está a fraude e a lesão! Errar é um coisa... lesar é algo muito diferente!

Por isso, partir do Enquadramento correto é a melhor das opções em conhecer o Custo Físico de uma Obra, bem como, o Custo Previdenciário, pois isso se chama previsão!

E o que é enquadramento? Antes... devemos lembrar, que embora neguem os Sindicatos das Construções Civis no Brasil, o CUB - custo unitário básico - foi inchado na década de 80, até mesmo porque, não me lembro do INSS (in epoca) ter reclamado de redução ou deflação; muito ao contrário, afirmou ser a forma correta de aplicação nos cálculos para o que chamam de Aferição Indireta ou Arbitramento.

O Fisco Federal sempre adorou e adotou a forma de arbitramento, pois dá menos trabalho e é uma garantia de recebimento de mais de 100%, embora digam ser 70%; mas creiam... é mais de 100%, até mesmo porque, não conheço um caso em que a RFB ou antiga Receita Previdenciária tenha retornado para cobrar a diferença!

Embora o texto acima seja o passo inicial, conhecer a IN - Instrução Normativa é importante para calcular, não apenas seguindo as linhas desenhadas pelo Fisco, mas aquela em que você terá conhecimento e segurança em saber o quanto deveria estar recolhendo em cada período correspondente a Edificação.

Enquadramento, para efeito de Custo, é a correspondência direta a altura da Obra com utilização específica da Tabela CUB de sua região. Ao aplicar o valor pela quantidade de m² se obtém o total de mão obra empregável. Segundo a RFB IN 971: "O enquadramento da obra de construção civil, em se tratando de edificação, será realizado de ofício, de acordo com a destinação do imóvel, o número de pavimentos, o padrão e o tipo da obra, e tem por finalidade definir o CUB aplicável à obra e o procedimento de cálculo a ser adotado."

Anos atrás, o Enquadramento baixo, médio ou alto se verificava tão somente pela composição da unidade, hoje o número de banheiros faz a diferença.

Mas isso você já sabia lendo a Instrução Normativa? Pois é... para pessoa física este é o maior erro! Tanto a PF quanto a PJ, devem se orientar pelo melhor enquadramento que é a diferença entre R1 e PP4, logo quanto mais Piso maior o CUB, e que o R1 vai até o inexistente R3 o que geraria menor o valor a ser recolhido por um custo correto e não de arbitramento exagerado!

A RFB quer exigir, e termina por conseguir, já que todos querem a CND com urgência, estando sua fraqueza diante do Fisco tão visível que a RFB não faz quaisquer esforços, apenas arrecada!

Se houvessem trabalhos que coibissem tal voracidade, não haveria contrariedade a Lei maior que disciplina o Enquadramento de forma correta.

Este assunto como base de trabalho é muito extenso, até mesmo para o Fisco Federal.

Legalização de Obras - Parte I - Conhecendo...

Relatei durante muito tempo minha insatisfação sobre a mídia em geral, ao oferecer problemas e jamais soluções práticas e eficientes sobre o tema "Legalização de Obra Pessoa Física". 

São tantos especialistas que por vezes fico nervoso só em ver tanta falta de competência ou má-fé juntas!

O caso em si é fácil e utilizável em todo o território nacional; mas se deve tomar algumas precauções simples...

1- Qual a situação da Escritura do imóvel que se inicializará a edificação?

2- Quem é o dono da obra - pessoa física?

3- Quem executará a obra?

4- ou melhor: Qual a forma de execução da obra?

5- Qual a situação do Cadastro da Fazenda Municipal?

6- Já tens a planta de Obra? Já registrou sua Planta na unidade de sua Prefeitura para análise e aprovo?

7- O que pretendes para a Obra - residência ou locação ou comércio?

8- Pretende averbar a construção no Registro de Imóveis?

9- Está sabendo que há taxas, impostos e contribuições a recolher para se ter Certidões?

Princípios básico a serem analisados antes do custo previdenciário necessário a qualquer obra de construção civil!

Antes... porém... devemos nos lembrar que o Registro de Imóveis - Cartório, exige documentos oficiais - Certidões - para proceder o registro em forma de Escritura Pública e assim, necessariamente, o imóvel possuir valor e segurança de negócio - investimento - ou de transferência - doação, cessão ou permissão ou até permuta - etc.

Neste ínterim, devemos lembrar que tudo deve ser formalizado na própria Declaração do IRPF dos mais prevenidos e que querem seguir a norma a risca para não terem surpresas, inclusive para se apurar em casos de vendas o valor correto pela venda do bem.

Há diversos casos, e cada caso um tratamento legal correto e aplicável. Não há necessidade de se pagar propinas ou se buscar facilidades, tudo isso, a lei garante e dá, e se não tiver na hora, aprenda a ser preventivo é seu direito!

Essa exposição foi apenas uma pincelada no imenso universo que abrange obras de construção civil, mas nos lembremos que formar um bem requer registros e há motivos para tais.

Próximo assunto... ENQUADRAMENTO DE OBRA DE CONSTRUÇÃO CIVIL PESSOA FÍSICA.

Júlio Albernaz: SP - Propinas na Legalização de Obras

Júlio Albernaz: SP - Propinas na Legalização de Obras: Falar o quê??? Sabemos que o despreparo do Ente Público, seja do Gestor, seja da Administração como um Corpo, vem por décadas servir ao...

SP - Propinas na Legalização de Obras

Falar o quê???

Sabemos que o despreparo do Ente Público, seja do Gestor, seja da Administração como um Corpo, vem por décadas servir aos maus intentos, ao que podemos afirmar - olho no tesouro alheio ou vontade de ser competente e ótimo empresário! Uma vida diferente e cheia de glamour.... regado a destemperos e insanidade pela facilidade que a própria legislação e os mecanismos de operação que possibilitam as fraudes.

Pior de tudo isso, é saber que empresários, que recebem o dinheiro de investidores e ao invés de repassar decentemente, jogam no lixo tentando agarrar fumaça ao cair do monte da imbecilidade!

Desde de cedo, aprendi que não há facilidades, mesmo que envolva aparentes benefícios. Isso não existe! A prova será quando a PMSP instaurar o procedimento tributário para análise da evasão ocorrida!

Ainda acredito que trabalhos tributários de berço, análise contábil apropriada ao termo fiscal, sejam a base para não se ter problemas para as empresas que trabalham de forma séria!

Não existe facilidade e a prova disso é que quando se quer, é tão fácil se chegar aos delinquentes!

Contra Bancos no Brasil? Porquê???

Certa feita, tive problemas com um banco, e até hoje brigo pelos resquícios do que tenho a receber. A ação foi proposta em 1997. 

Isso quer dizer, que o melhor sempre é não pagar a dívida para com Banco algum?

Bem... vou falar por mim e de mim!

Em 1996, adquiri empréstimos junto a um banco comercial e já possuía conta corrente especial.

Passados alguns meses, verifiquei que o dinheiro de minha conta havia sumido, isso levou ao banco a cometer dois atos ilícitos. O problema é a deficiência de muitos advogados em entender a temática sobre cálculos bancários/contábeis! Isso se estende a muitos magistrados no Brasil! Já comentei sobre isso em outra oportunidade.

Com isso, minha conta que estava zerada, com o lançamento do empréstimo, ficava negativa.

Ora, eu já pagava juros pré-fixado no empréstimo, agora me via obrigado a pagar um novo juros, agora pré-fixado como se existisse outro Contrato. ISSO É CRIMINOSO!!!

Em qualquer outro país o presidente da instituição estaria preso por apropriação indébita e fraude contratual, dentre outros crimes ligados ao sistema financeiro.

Quando tratava eu com meu pai sobre esse assunto, ele sempre dizia que os bancos nunca erravam.

Fiquei meditando, como meu pai era matemático, percebi que na época dele, quando trabalhou em um banco comercial, até, mesmo sendo professor, os bancos um dia trabalharam de forma honesta e moral e legal! Ganhavam menos, mas ganhavam com honestidade! Isso... já se fazem muitos anos, pois desde a década de 80 os bancos no Brasil começaram a mudar seus rumos, já que os bicheiros, donos de BANCAS estavam ganhando dinheiro com o jogo ilegal e continuavam soltos, quanto mais banqueiros descentes e financiadores de políticos e magistrados que queriam fazer cursos anuais em MAIAMI! Isso foi considerado normal até jornalistas descentes começaram a entender como o engendramento funcionava nos esquemas sórdidos bancários!

Pois bem, resolvi calcular e, foi quando descobri o monstro que assolava minha conta. Parei de pagar, mas tive que retornar, afinal, meu Tio, que era meu fiador, recebeu visita de gerentes do banco informando do débito, não do crédito que era meu, e o convenceu de que eu devia muito dinheiro ao banco. Pois é... tive que abrir mão de minha locadora e alguns negócios para provar que não devia nada daquilo que eles alegavam ser verdadeiro.

Provou-se no processo tudo que aleguei, menos o que o código civil determina a quem pega dinheiro ou material de terceiros e se enriquece ilicitamente.

AGORA VEM O DETALHE: No Brasil, quem se beneficia do ilícito tem direito ao que amealhou com o fruto de seu furto ou roubo!!!

Isso me fez mais pobre e o banco mais rico!!!

Por mais de 14 anos fiquei sem bens e frutos!!!

Se fosse alguns anos após, quando resolvi estudar sobre a matéria: Direito Civil, Bancário, Contabilidade Bancária, Comercial, Custos, Contratos, Matemática Financeira, etc.... Ahhhhh!!! Jamais teria abrido mão do que havia adquirido com tanto trabalho e esforço meu e de minha esposa!

Mas você perguntaria: O Banco não te executaria?

Sim! E seria muito bom que o fizesse! Para que você antecipe seu direito a conta livre, seria apropriado que houvesse uma reação do Banco, mas o Banco só reage um ou mais anos após, alegando que o débito é 500 vezes maior!

Esse fato é fácil de ser resolvido, mas necessitasse de cálculo e atenção ao direito a ser exercido, pois no meio dos atos do banco existe um ato que você jamais poderia autorizar, nem por escrito, pois é ilegal, imoral e pior... é IRREAL! Não existe na matemática financeira ou econômica cálculo que englobe juros pré-fixados com juros pós-fixados! Nunca se esqueça disso!

Maçonaria Negra <> Máfia Brasilis <> Justiça Italiana <> Justiça Alemã <> Poder Judiciário Brasileiro

Pensei durante meses (interrompi por semanas) sobre assuntos diversos, como o título supra.
Há várias semanas atrás, ao conversar com um Advogado amigo foi que percebi que a grande maioria dos advogados do Brasil fecharam-se, como que com medo ou receio, pois em escritos - jornais, internet, revistas, etc. - fazia pairar no ar possibilidades ao Poder Judiciário Brasileiro, especificamente STF, de colocar-se acima da própria mega-estrutura  legislativa brasileira e dar interpretações em que se possa realmente punir quem dever ser punido!

Cria-se uma nova era onde o Judiciário ouve o clamor do Povo?

O que se nota não é o receio de punir inocentes? Não! O medo ou receio seria de não deixar os advogados sem trabalho? Hum... talvez...! Critíco!!!

Filosofando e observando ou vice-versa...

Portanto, não entraremos na ordem do tópico!

Nosso alto PJ - Poder Judiciário, ao decidir-se em muitos casos, usam os reflexos adotados no Direito Germânico; mas nosso ordenamento jurídico se baseia no Direito Romano! Nossas Escolas aplicam-se em ministrar conhecimento do Direito Romano.

Isso acaba por se entender alguns direcionamentos complicados, especialmente em matéria penal brasileira e algumas das maiores inovações jurígenas ocorridas nestes últimos anos! Por certo, nosso PPD - pobre e podre direito exercido tanto pelos maus caráter do Legislativo e pela cultura inútil de um Judiciário servil que demonstra ser mais pesado que os próprios crápulas que o povo enganado ou sabedor coloca no poder para que se refestelem e se charfundam-se em seus deleites e devaneios que outrora era apenas o berço da anti-ética imoral e ilegal que travestida de legal e moral colocam condenados a  continuar no cargo, como se tudo estivesse na normalidade e que essa indecência seja parte integrante da democracia e não da deuloucacia brasiliana.

Nosso sistema é podre!

Se não fizermos uma colocação prezando pelo que a sociedade brasileira precisa, ir-se-á a chegar a lugar algum! Precisamos de transformação dos poderes em Poder legal, moral, público, eficiente e impessoal no mínimo!

Enquanto a Maçonaria Mundial navegava em berço esplêndido pelo quatro cantos da terra, a Máfia italiana estava a espreita aguardando o momento do bote sobre membros daquela Instituição ou Sociedade Secreta de Filosofia e Ética Moral. Isso não seria uma imitação sobre o que fez D. Pedro I? Hum... Bem... o importante é entender que sempre haverá uma maçonaria branca, negra ou mafiosa, de qualquer forma a filosofia é uma coisa boa pois se aprende coisas ruins ou é ruim que faz aprende coisas boas?! Mas a organização italiana se aprimorou! Cresceu e ganhou o mundo em "outro" berço esplêndido. Isso quer dizer que a corrupção alçou outros meios e por outros mecanismos. O que importou por muitos e muitos anos foi o sigilo absoluto por quase uma centena de anos.

Mas a Máfia Brasilis ou Brasiliana veio por este ou por outros métodos? Nós podemos entender que ambos foram colégios diferentes e que colidem em interesses e em outros super-detalhes de governança e de tantas asneiras polidas no ato bestial de pensar e querer um Brasil Colonia puramente Escravagista (seja quem for - até os "ricos") e Extrativista, como se seus descendentes fossem por aqui viver continuamente em supremacia financeira e intelectual!

A vinda da Família Real pelas águas de cá, só trouxe interesseiros e corruptores morais.

A Bíblia descreve claramente sobre a maior corrupção, que é a moral! Um exemplo clássico é a transformação de hábitos com a etimologia das palavras e os significados históricos. Quando vemos uma mulher nua em capas de revistas (não sendo puritano ou extremista), pensamos hoje em um nu artístico! O correto seria dizer que houve paga pela imagem do corpo, logo, não há nu artístico e sim venda de imagem, o que se vende posteriormente é o desejo de alguém em ver, ter e comprar! Assim se chega ao ápice da vontade humana de uma prostituição disfarçada em arte!

A Família Real portuguesa trouxe diversos hábitos; aliás, para ter dinheiro e vantagens a Coroa usou de expedientes para lá de anti-ortodoxos! Por isso podemos adentrar um pouco na história e entender o que sobrou de um dos maiores Poderes registrados em nossa Carta Magna atual!

Lembrem-se, resumindo, os maiores traficantes negreiros do mundo aqui estavam! Com o grito inglês de não a escravidão, questões de balança comercial, ficaram os daqui com dinheiro e sem onde aplicar. Ora, viraram lords! Viscondes! Barões! Condes! etc. Então... passou-se a possibilidade de seus filhos e netos estudarem em Lisboa e se tornarem DOUTORES? Claro que sim! Mas seriam eles bem recebidos como estudantes? Sim...! Dinheiro a vista! Seriam eles aceitos e recebidos como profissionais? Claro que não! Sem berço e de dinheiro sujo! Me fez lembrar a música "Taca pedra na Geni!"

Não havia outro jeito, os estudantes, logo formados deveriam retorno ao seu berço, e portanto, trabalharem em prol da causa da elite e principalmente do tráfico!

Hoje se condenam tanto os advogados que trabalham para traficantes, mas isso é uma herança maldita que assolou os nossos Tribunais - me fez lembrar de novo a música "Taca pedra na Geni!'.

Nossa realidade é que por aqui, após a partida dos de berço (os corruptos morais antigos) se instalaram os novos e assim dominaram os berços do Poder do manto negro!

Não estamos a ver movimentos internos, brigas e discussões em nossos tribunais atualmente? Estão longe os interesses pessoais e classistas?

Não é diferente a olhos nus a infiltração que tem ocorrido no STF por interesses no mínimo estranho. Ora, aproveitando o último discurso do mafioso José Dirceu que estaria sendo vítima de desafetos e/ou interesses maiores ou da inveja, não me ficou muito claro isso, mas se isso ocorre é porque o STF tenha sido sitiado pelo grupo de seus desafetos e invejosos contra o condenado réu-mafioso???

Há muitas explicações a serem dadas se questionadas, inclusive pelas nomeações anteriores e atuais dos últimos 10 anos! Mas, não seria indício dos entraves entre grupos negros, brancos, mistos e outros?

O famoso ato de afronta do presidente do Partido do Trabalhadores - PT mafioso - que declarou que o STF havia praticado um grave erro ao julgar seus membros dentre outros predicativos! Membros estes que se em outros partidos estivessem teriam sido expulsos!
Mas a máfia expulsa condenados por outros, que cumpriram sua missão mafiosa??? Jamais!!!
É sobre essa história e estrutura que me leva a buscar entender como a máfia no Brasil vem se comportando!
Depois dos ocorridos, fiquei surpreso em perceber o silêncio do STF em declarar por seu então Presidente Ayres Brito que aquilo pertencia ao estado democrático de direito: pensei na "Geni" mais uma vez!
Maldita Geni!

O certo não seria propor denúncia e ação por ofensa do Poder Judiciário??? Não houve! Incrível como podemos estar diante de contextos diferentes e até ver que já existem grupos se denominando doutrinariamente como anarquistas!!! Maldição da Geni???

A justiça italiana tomou rumos diferentes e conseguiu fazer um serviço social paliativo, pois a máfia continua como antes, seja, não se conseguiu desvendar todos os segredos da MM - Maçônica Máfia - negra, branca ou sei lá que cor for! Só os holofotes renderam um grito de explicação pública sobre as condutas e as tentativas e as muitas realizações. Mas o mau e mal continuam a assolar, permear aquele País.

A justiça alemã teve como foco, até mesmo por natureza territorial diferente, apenas os atos contidos na ditadura e na face do terror de um povo diferente, cuja natureza demonstra um ponto de desequilíbrio nas relações humanas entre a sociedade em vida! Por isso, vemos que nossos ilustres ministros do PJ irem até aquele País estudar sobre matérias afetas a Justiça. Há peculiaridades, por isso a preocupação de nosso sistema orgânico jurígeno-social em atos que são emanados pelo composto do STF!

Perturbam a sociedade com tiros de canhão a ermo! Se fazem é por isso! Se não fazem é por aquilo!
Múltiplos interesses e engendramentos! Frentes inorgânicas que invadem as mais estranhas formas de vida, para ao fim ceifar o que nutre a vida!

Os Bancos no Brasil, são os orquestradores Mor de tudo que uma sociedade sonha e jamais alcançará, pois são tratados como Governo anti-social e anti-democrático, na verdade, seus frutos são frutos de terceiros amealhados de forma vil e não sorrateira. A voracidade aqui é tão gananciosa, que o que é crime lá fora em nossos Tribunais é calado por conta do despreparo dos pedidos iniciais dos processos judiciais, além disso, pudemos ver o filho de um dos maiores Filósofos Jurídicos do Brasil, trabalhar em prol dos Bancos fazendo que nosso direito moral e outros fossem limitados no tempo, beneficiando os maiores transgressores de nosso direito! Uma facada na sociedade brasileira, pois de 20 anos para se recorrer por eventuais danos, limitou-se a 5 sem vantagem alguma para quem é o menor favorecido. Pura desigualdade de forças aplicadas sobre a equidade constitucional.

P.s.: Depois dos acontecimentos em nosso STF... terei que continuar... em breve...
Obs.: Se vc encontrar algum erro acima, fique tranquilo, postei sem antes fazer revisão. Então em breve o farei, mas vale apena pelo conteúdo... espero...

Investidores Inocentes ou Despreparados ou Omissos?!

Futuramente, irei escrevendo mais sobre a carga tributária, mas por hora, falemos pois de parte significativa na Construção Civil. Para tanto, tomemos por base o seguinte conceito: 

"Toda venda/compra de bens e/ou serviços é acompanhada de Tributos que o consumidor final paga!" 

Alguns juristas e magistrados e até muitos tributaristas renomados, entendem que alguns tributos são inerentes aos negócios, mas que firmam suas opiniões e convicções como se não fosse tudo jogado na conta do consumidor final! Isso acontece para que alguns Tributos não se envolvam nos tal e famigerado "bis idem" para que não seja declarado a bi-Tributação, etc. O Brasil é o pior país neste aspecto!

Mas o que mais me chama a atenção, é a minha área de especialização em Custos Previdenciários para Obras de Construção Civil, onde Empresas renomadas, utilizam-se de Planilhas inadequadas para originar acréscimos ou estender tempo de construção, gerando perdas significativas, mesmo elas se onerando para tanto!

Funciona sinteticamente da seguinte forma: A obra possui um custo fixo determinado ao seu início; para empresas que fazem administração da obra, esta precisa ter giro, pois isso significa sua sobrevida, assim ela procura investidores fixos ou não para que seu empreendimento saia literalmente do chão.

Num segundo momento, já com a obra em 60% ou mais, aparecem as preocupações com a conclusão e consequente Averbação da Construção. É nesta hora, que todos fazem questão de tratar a coisa como algo que do primário escolar; só faltam usar chupeta e fraldas; é uma choradeira terrível!

Esta falta aparente de amadurecimento tem o sentido de que entrará mais grana! UFA!!!

Engano nosso, tudo isso é mais dinheiro para o governo, mais dinheiro para material, mais dinheiro para mão-de-obra, mais dinheiro para aparentes profissionais para solucionar um problema fiscal (não tributário essencialmente) e mais dinheiro ainda para os administradores!

QUEM PAGA A CONTA???

Na prática, o desembolso média chega a 10% e nos mais graves casos 40% do total da construção.

Há casos insolúveis como os de Construtoras que simplesmente fecham suas portas!

Mas não se enganem... quando disserem que: "Pagamos muitos impostos e encargos e taxas!" Lembre-me: Nós é que pagamos efetivamente!