Incorporação de Imóveis e Imóveis Incorporados!

No sentido da lei... Incorporação de Imóveis trata-se da possibilidade legal de se vender uma fração ou quinhão do que ainda não existe, mas que na verdade existe o solo, como "garantia" de propriedade.

No sentido legal, imóvel incorporado é a Planta Edilícia moldada a um Estatuto aprovado e registrado em Cartório do Registro de Imóveis!

Bem sintético! Compreendeu? Se não, pode perguntar!

Júlio Albernaz: Legalização de Obra - Parte II - ENQUADRAMENTO DE...

Júlio Albernaz: Legalização de Obra - Parte II - ENQUADRAMENTO DE...: Observando a Lei nº 8.212/91: Art. 33.  À Secretaria da Receita Federal do Brasil compete planejar, executar, acompanhar e avaliar a...

Júlio Albernaz: Legalização de Obra - Parte II - ENQUADRAMENTO DE...

Júlio Albernaz: Legalização de Obra - Parte II - ENQUADRAMENTO DE...: Observando a Lei nº 8.212/91: Art. 33.  À Secretaria da Receita Federal do Brasil compete planejar, executar, acompanhar e avaliar a...

Legalização de Obra - Parte II - ENQUADRAMENTO DE OBRA DE CONSTRUÇÃO CIVIL PESSOA FÍSICA

Observando a Lei nº 8.212/91:

• Art. 33.  À Secretaria da Receita Federal do Brasil compete planejar, executar, acompanhar e avaliar as atividades relativas à tributação, à fiscalização, à arrecadação, à cobrança e ao recolhimento das contribuições sociais previstas no parágrafo único do art. 11 desta Lei, das contribuições incidentes a título de substituição e das devidas a outras entidades e fundos. (Redação dada pela Lei nº 11.941, de 2009).

•         ..................................................................................

•         § 4^o  Na falta de prova regular e formalizada pelo sujeito passivo, o montante dos salários pagos pela execução de obra de construção civil pode ser obtido mediante cálculo da mão de obra empregada, proporcional à área construída, de acordo com critérios estabelecidos pela Secretaria da Receita Federal do Brasil, cabendo ao proprietário, dono da obra, condômino da unidade imobiliária ou empresa corresponsável o ônus da prova em contrário. (Redação dada pela Lei nº 11.941, de 2009).

Lembra-se que comentei anteriormente sobre Custo Previdenciário? Este é um dos princípios importantes para entender o que é uma Obra de Construção Civil, seja que tamanho ou grau de dificuldade possua!

Muitos "profissionais", inclusive alguns advogados, incorrem em erros na literalidade da Lei e por desconhecer seus preciosos caminhos. Em certos casos o péssimo ou simples desleixado enquadramento errado leva a obra a prejuízos que podem chegar a 40%, pois a partir daí está a fraude e a lesão! Errar é um coisa... lesar é algo muito diferente!

Por isso, partir do Enquadramento correto é a melhor das opções em conhecer o Custo Físico de uma Obra, bem como, o Custo Previdenciário, pois isso se chama previsão!

E o que é enquadramento? Antes... devemos lembrar, que embora neguem os Sindicatos das Construções Civis no Brasil, o CUB - custo unitário básico - foi inchado na década de 80, até mesmo porque, não me lembro do INSS (in epoca) ter reclamado de redução ou deflação; muito ao contrário, afirmou ser a forma correta de aplicação nos cálculos para o que chamam de Aferição Indireta ou Arbitramento.

O Fisco Federal sempre adorou e adotou a forma de arbitramento, pois dá menos trabalho e é uma garantia de recebimento de mais de 100%, embora digam ser 70%; mas creiam... é mais de 100%, até mesmo porque, não conheço um caso em que a RFB ou antiga Receita Previdenciária tenha retornado para cobrar a diferença!

Embora o texto acima seja o passo inicial, conhecer a IN - Instrução Normativa é importante para calcular, não apenas seguindo as linhas desenhadas pelo Fisco, mas aquela em que você terá conhecimento e segurança em saber o quanto deveria estar recolhendo em cada período correspondente a Edificação.

Enquadramento, para efeito de Custo, é a correspondência direta a altura da Obra com utilização específica da Tabela CUB de sua região. Ao aplicar o valor pela quantidade de m² se obtém o total de mão obra empregável. Segundo a RFB IN 971: "O enquadramento da obra de construção civil, em se tratando de edificação, será realizado de ofício, de acordo com a destinação do imóvel, o número de pavimentos, o padrão e o tipo da obra, e tem por finalidade definir o CUB aplicável à obra e o procedimento de cálculo a ser adotado."

Anos atrás, o Enquadramento baixo, médio ou alto se verificava tão somente pela composição da unidade, hoje o número de banheiros faz a diferença.

Mas isso você já sabia lendo a Instrução Normativa? Pois é... para pessoa física este é o maior erro! Tanto a PF quanto a PJ, devem se orientar pelo melhor enquadramento que é a diferença entre R1 e PP4, logo quanto mais Piso maior o CUB, e que o R1 vai até o inexistente R3 o que geraria menor o valor a ser recolhido por um custo correto e não de arbitramento exagerado!

A RFB quer exigir, e termina por conseguir, já que todos querem a CND com urgência, estando sua fraqueza diante do Fisco tão visível que a RFB não faz quaisquer esforços, apenas arrecada!

Se houvessem trabalhos que coibissem tal voracidade, não haveria contrariedade a Lei maior que disciplina o Enquadramento de forma correta.

Este assunto como base de trabalho é muito extenso, até mesmo para o Fisco Federal.

Legalização de Obras - Parte I - Conhecendo...

Relatei durante muito tempo minha insatisfação sobre a mídia em geral, ao oferecer problemas e jamais soluções práticas e eficientes sobre o tema "Legalização de Obra Pessoa Física". 

São tantos especialistas que por vezes fico nervoso só em ver tanta falta de competência ou má-fé juntas!

O caso em si é fácil e utilizável em todo o território nacional; mas se deve tomar algumas precauções simples...

1- Qual a situação da Escritura do imóvel que se inicializará a edificação?

2- Quem é o dono da obra - pessoa física?

3- Quem executará a obra?

4- ou melhor: Qual a forma de execução da obra?

5- Qual a situação do Cadastro da Fazenda Municipal?

6- Já tens a planta de Obra? Já registrou sua Planta na unidade de sua Prefeitura para análise e aprovo?

7- O que pretendes para a Obra - residência ou locação ou comércio?

8- Pretende averbar a construção no Registro de Imóveis?

9- Está sabendo que há taxas, impostos e contribuições a recolher para se ter Certidões?

Princípios básico a serem analisados antes do custo previdenciário necessário a qualquer obra de construção civil!

Antes... porém... devemos nos lembrar que o Registro de Imóveis - Cartório, exige documentos oficiais - Certidões - para proceder o registro em forma de Escritura Pública e assim, necessariamente, o imóvel possuir valor e segurança de negócio - investimento - ou de transferência - doação, cessão ou permissão ou até permuta - etc.

Neste ínterim, devemos lembrar que tudo deve ser formalizado na própria Declaração do IRPF dos mais prevenidos e que querem seguir a norma a risca para não terem surpresas, inclusive para se apurar em casos de vendas o valor correto pela venda do bem.

Há diversos casos, e cada caso um tratamento legal correto e aplicável. Não há necessidade de se pagar propinas ou se buscar facilidades, tudo isso, a lei garante e dá, e se não tiver na hora, aprenda a ser preventivo é seu direito!

Essa exposição foi apenas uma pincelada no imenso universo que abrange obras de construção civil, mas nos lembremos que formar um bem requer registros e há motivos para tais.

Próximo assunto... ENQUADRAMENTO DE OBRA DE CONSTRUÇÃO CIVIL PESSOA FÍSICA.

Júlio Albernaz: SP - Propinas na Legalização de Obras

Júlio Albernaz: SP - Propinas na Legalização de Obras: Falar o quê??? Sabemos que o despreparo do Ente Público, seja do Gestor, seja da Administração como um Corpo, vem por décadas servir ao...

SP - Propinas na Legalização de Obras

Falar o quê???

Sabemos que o despreparo do Ente Público, seja do Gestor, seja da Administração como um Corpo, vem por décadas servir aos maus intentos, ao que podemos afirmar - olho no tesouro alheio ou vontade de ser competente e ótimo empresário! Uma vida diferente e cheia de glamour.... regado a destemperos e insanidade pela facilidade que a própria legislação e os mecanismos de operação que possibilitam as fraudes.

Pior de tudo isso, é saber que empresários, que recebem o dinheiro de investidores e ao invés de repassar decentemente, jogam no lixo tentando agarrar fumaça ao cair do monte da imbecilidade!

Desde de cedo, aprendi que não há facilidades, mesmo que envolva aparentes benefícios. Isso não existe! A prova será quando a PMSP instaurar o procedimento tributário para análise da evasão ocorrida!

Ainda acredito que trabalhos tributários de berço, análise contábil apropriada ao termo fiscal, sejam a base para não se ter problemas para as empresas que trabalham de forma séria!

Não existe facilidade e a prova disso é que quando se quer, é tão fácil se chegar aos delinquentes!